¿Las propiedades en la Ciudad de Buenos Aires están caras?

Desde el 2019 los valores bajaron en promedio un 14,5%, según el portal Zonaprop, pero claro que ellos se refieren al valor de publicación ya que son los datos que tienen, pero que ocurre con ello, ese es el precio o sigue caro?

Hagamos un análisis, según el portal mencionado hay un sobre stock de propiedades a la venta lo que por ley de oferta y demanda empuja al precio a la baja, y a esto sumamos que la demanda no se mantiene estable sino que es menor, o sea mayor oferta y menor demanda, un combo prefecto para la corrección de precios a la baja, ahora el 14,5% es suficiente o debería ser mayor?

Para intentar una respuesta debemos analizar como se compone la demanda de propiedades en Argentina, ya que teniendo en cuenta que los créditos prácticamente no existen para una familia es casi imposible llegar a la vivienda propia, es decir que la demanda esta compuesta en su mayor parte por inversores.

Los inversores en general buscan maximizar la rentabilidad y minimizar el riesgo, es decir a mayores riesgos mayor es la rentabilidad y así podemos tener 3 categorías de inversores

1)      Los que buscan seguridad y compraban propiedades para volcarlas al mercado de alquileres, pero con la nueva ley de alquileres (que ahora quieren derogar los mismos que la impulsaron y que hacían oídos sordos de los que sosteníamos que era muy mala), ahora esos inversores no están demandando y en algunos casos se han ido a países vecinos como Paraguay, Uruguay y obviamente también Miami donde las rentas son más atractivas y ni hablar de la seguridad jurídica.

2)      Los que toman más riesgos y compran desde el pozo para que una vez que avance la obra revender a valores más elevados, ahora como la venta esta frenada y con precios a la baja no tienen la certeza de que eso se cumpla

3)      Los que compraban para refaccionar y revender tiene el mismo problema que la categoría anterior así que tampoco son actores en este mercado inmobiliaria deprimido-

De acuerdo a este análisis es claro que la demanda no está y que la única forma de vender es bajar los precios aun más, en mi opinión los valores respecto al 2019 deberían corregir un 50 % es decir que un departamento de 2 ambiente en Barrio Norte que se vendía en U$s120.000- en 2019 hoy debería venderse en U$s60.000- para ser atractivo para los inversores.

¿Estarán dispuesto los propietarios a asumir dicha corrección de precios?

Las expectativas no hacen pensar que los precios se recuperen, todos vaticinan una fuerte devaluación después del 14 de Noviembre, si esto se da, que crees que van a hacer los precios de las propiedades.

La ventaja siempre es del que reacciona más rápido que el resto

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🏘️🏘️ Falta stock de alquileres y hay una imparable migración a la venta

La situación que atraviesan hoy muchos inquilinos es dramática. Con alquileres que aumentan y poco stock disponible de propiedades, cuentan con un panorama realmente difícil.
Pero del otro lado, para los propietarios tampoco es fácil, ya que tienen una rentabilidad que desde hace meses está en su mínimo histórico.
Anque quienes deciden volcar sus inmuebles a la venta saben que los precios bajaron considerablemente. “La venta está muy deprimida, se observan caídas de entre un 15 y un 30% del valor, según las zonas y las características del inmueble.
Todo esto tiene varias motivaciones. Lo que hace al incremento de departamentos en venta está motivado por la ley de alquileres, que desalentó a muchos propietarios de seguir ofreciendo sus inmuebles en virtud de que se ha fijado un plazo muy largo de contrato tomando en cuenta la inflación, ya que ahora permiten actualizar el valor del alquiler sólo una vez al año”,y con un índice incierto definido por el gobierno. “Por otro lado, mucha gente que vivía en grandes centros urbanos comenzó a buscar lugares suburbanos y migrar al interior o lugares con espacios verdes debido al CODID´19

Vos que opinas ❓

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📌 El microcentro post pandemia:
Se reconvertirían las oficinas y habría más de 4.000 nuevas viviendas-
A la decisión del gobierno porteño de activar la primera parte de su plan para hacer del casco histórico una zona donde predomine lo residencial se sumó, ahora, otro proyecto con foco en la promoción de viviendas para alquilar.
La iniciativa, que se añade a las impulsadas por entidades como FECOBA, la federación que integra al comercio y la industria, propone convertir el stock edilicio de la zona –mayormente ocupado por oficinas– en hasta 4.000 viviendas en el lapso de 5 años.. ¿ Que opinas ?

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